× Пошук публікацій на Veжa
× Пошук публікацій на Veжa

Останній міський фронтир: що можна зробити з дахами багатоповерхівок. ФОТО

У Вінниці збудовано понад дві тисячі багатоквартирних будинків, приблизно в половини з них дахи більш-менш придатні для перебування там людей. Втім, співвласники багатоквартирних будинків рідко задумуються про той скарб, що розташований в них над головами і за все життя можуть так і не вийти на дах власного будинку жодного разу. 

Для дослідження потенціалу вінницьких дахів ми побували на дахах п’яти житлових багатоповерхівок, розташованих в різних частинах міста: Тяжилів, Слов’янка, Вишенька та вулиця Київська. Чотири з п’яти будинків побудовано в радянські часи і ще один порівняно нещодавно. 

З активною розбудовою міст в багатьох країнах світу впродовж останніх десятиліть постає питання нестачі площі. Житлових будинків, готелів, торговельно-розважальних та офісних центрів стає усе більше, а для зон відпочинку та громадських просторів почасти не вистачає місця. Згідно з дослідженнями Організації Об’єднаних Націй, дві третини населення планети до 2050 року житиме в містах. На певному етапі архітектори і урбаністи усвідомили, що в містах зі щільною висотною забудовою є дуже багато площі, яка ніким не використовується. Йдеться про дахи будинків. 

Звісно, що будь-який дах не можна просто взяти і використати у своїх цілях. Він має відповідати двом базовим вимогам: бути у відповідному стані та мати відповідну форму (на покатому даху досить складно щось розмістити). Але поєднання людської фантазії та технічних можливостей дозволяють мати на дахах будинків справжні відпочинкові зони, спортивні майданчики, заклади харчування, відкриті кінотеатри, навіть городи чи теплиці. Наприклад, в Нью-Йорку, одному з найбільших міст світу, величезна кількість дахів будинків уже переобладнана під потреби мешканців. Звісно, можна сказати “то ж Нью-Йорк, в нас таке неможливо”. Але чи справді неможливо?

Дахи Вінниці

Перш ніж розглядати варіанти переоблаштування вінницьких дахів, варто розібратись скільки їх є і в якому вони стані. Аби не ускладнювати, розглядатимемо тільки житлові багатоквартирні будинки. Міська влада у відповідь на інформаційний запит в лютому цього року повідомляла, що у Вінниці нараховується 2001 багатоквартирний будинок. Втім, у “Концепції інтегрованого розвитку 2030” та в “Програмі розвитку та утримання житлово-комунального господарства Вінниці на 2019-2024 роки” вказана інша цифра – 2053 багатоквартирні житлові будинки. З них 381 будинок було побудовано в проміжку з початку 90-х і до наших днів. Ще 564 будинки звели в 70-90-х роках. 

Дахи вінницьких будинків перебувають в різному стані, але переважно це вкрита руберойдом площа, де окрім телевізійних антен та купи різноманітних кабелів нічого немає. В більшості випадків вихід на дах зачинено на замок, а ключ має один або двоє жителів будинку. Варто зазначити, що дах є частиною спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, тому кожен з них має право на безперешкодний доступ туди.

Згідно з інформацією, яку надали Vежі сім з дванадцяти вінницьких управляючих компаній, на дахах будинків, якими вони управляють (1108 будинків) нічого не облаштовано. Стосовно будинків, де створено ОСББ, в “Ресурсному центрі підтримки ОСББ Вінниці” повідомляють про один будинок з котельнею на даху. 

Що можна зробити з дахом і навіщо це потрібно? 

Існує два способи перетворити дах будинку на корисну та затребувану територію: переобладнати вже існуючий дах або ж запланувати створення чогось конкретного на даху ще на етапі проектування будинку. Другий спосіб зазвичай використовують для побудови комерційних закладів на зразок ресторанів, барів, басейнів, оглядових майданчиків тощо. Коли ж будинок вже побудовано, більш актуальним стає перший спосіб.  

Канадський урбаніст Стівен Пек з організації “Green roofs for healthy cities” (Зелені дахи для здорових міст) в коментарі Scientific American описує дахи як “останній міський фронтир, на який припадає від 15 до 35% площі міста”. Стівен та його колеги вважають, що дахи можна використати для здобуття “екологічної переваги”, тобто створювати там зелені зони, що допоможе очищувати міське повітря. Зробити дах зеленим можна, висадивши там як звичайний трав’яний газон, так і справжній сад – все залежить лише від міцності даху. Вважається, що озеленені дахи, поглинаючи дощову воду, знімають навантаження з каналізаційних систем, захищають від міського галасу, від холоду та від перегріву. Також вони є прикрасою міського середовища і стають місцем проживання міської фауни.  

В деяких європейських та американських містах місцева влада пропонує значні фінансові стимули для тих, хто облаштовує зелений дах. В Гамбургу, наприклад, власники будинку можуть отримати субсидію в розмірі 30-60% від вартості встановлення такого даху. 

Це лише один з багатьох доступних варіантів. Безліч світових практик показують, що на дахах будинків легко можна встановити сонячні панелі, облаштувати спортивний майданчик або навіть басейн, створити відпочинкову або ігрову зону тощо. 

Втім, не всі варіанти підходять для вінницьких реалій, де багато будинків є досить старими і вони не проектувались з думкою про те, що на даху буде щось облаштовуватись. Теоретично це може бути відпочинкова зона для жителів будинку, з меблями та захистом від вітру і дощу. Такий простір потенційно створить не лише можливість милуватися чудесним краєвидом та відпочити після важкого дня, а й стане чудовою нагодою, аби познайомитись зі своїми сусідами. Будинкова спільнота, де всі знають один одного, одразу робить цей будинок на порядок безпечнішим місцем, а постійне спілкування може допомогти виявити спільні інтереси та продовжити покращувати стан будинку.   

Проте з облаштуванням даху виникає цілий ряд запитань, відповіді на які ми спробували знайти, поспілкувавшись з вінницькими архітекторами. 

Берегти руберойд, не боятись висоти

При спробі перетворити дах багатоквартирного житлового будинку на, скажімо, відпочинкову зону, виникає дві групи питань: технічні та організаційні. Якщо на перші можна знайти відповіді за допомогою фахівців, то з другими жителям будинку доведеться розбиратись самим. 

У випадку з технічними питаннями, ми розпитали архітекторів зокрема про максимально допустиме навантаження на дах, безпеку на висоті, як не пошкодити руберойд і облаштувати щось за розумну ціну, питали й про проблему зручності виходу на дах. На питання відповідали Сергій Яківчук з “U7 urban Studio” та Максим Кравчук з “Агенції просторового розвитку”. 

– Для того, аби оцінити яке максимальне навантаження допустиме для конкретного даху, необхідно знати, які плити використовувались для перекриттів будинку: ребристі чи пустотілі. Якщо пустотілі, то це, як правило, “вісімки”, тобто витримують 800 кг ваги на 1 метр квадратний. Але треба враховувати не тільки загальну вагу людей, які будуть на даху, а й все інше, що там є: різні конструкції, той самий сніг взимку тощо. Взагалі, будь-який дах конструюється з урахуванням, що там може перебувати певна кількість людей, – розповідає Сергій Яківчук. 

Спеціаліст-конструктор, оглянувши дах та ознайомившись з технічною документацією будинку, може точно визначити максимальне допустиме навантаження для конкретного даху. Варто зазначити, що технічна документація з характеристиками будинків перебуває або в управляючих компаніях, або в голів ОСББ.    

– Що стосується навантаження, то на мою думку, це найменша проблема. Більшість варіантів дахового благоустрою не будуть створювати суттєвого навантаження. Дуже суттєве навантаження це, наприклад, коли насипатимуть товщу ґрунту, аби посадити дерева, – каже Максим Кравчук. 

 

На багатьох дахах висотних будинків парапет є досить низьким, що не сприяє відчуттю безпеки. На прикладі даху, де роль парапету відіграє огорожа з арматури, Сергій Яківчук пояснює як можна убезпечити такий дах:

– Парапет має бути 1,1-1,5 м у висоту. В ідеалі відповідну висоту можна виміряти безпосередньо на даху: людині має бути комфортно біля такого парапету, вона повинна мати можливість спертись на нього, але без відчуття, що випаде. Водночас парапет не можна робити надто високим, щоб не закривати краєвид. Він може бути не суцільним, зробленим з металевих труб або рейок, аби не було відчуття, що замурували з усіх сторін. Тут вже є випущена арматура до якої можна приварити стійку, це “вісімка” – вона дуже міцна і я певен, що загнана досить глибоко в стіну. Можна і засверлитись в парапет.   

Також, в якості додаткових заходів безпеки, біля парапету можна виставляти вазони або декоративні дерева, якщо міцність даху дозволяє таке навантаження. 

–  Суттєвою проблемою є ризик пошкодити покриття, – розповідає Максим Кравчук. – В більшості випадків це звичайний руберойд. Його легко пошкодити і дуже важко відремонтувати. Ця проблема стає вдвічі серйознішою за відсутності технічного поверху – підтоплюватись буде одразу квартира. Найпростіший варіант цього уникнути – насипати тонкий шар щебеню або гальки. Можна ще використовувати штучний газон.   

На дахах висотних будинків досить часто можна побачити калюжі після дощу, подекуди вже навіть проростають рослини. Це трапляється через забиті дренажні отвори та відсутність належного обслуговування даху. У випадку зі спробою облаштувати на даху той самий відпочинковий простір, цьому питанню варто приділити особливу увагу. 

– В якості покриття там, де перебуватимуть люди, можна використовувати дерев’яний настил. Це досить мале навантаження, що важливо у випадку зі старими будинками. Між дошками в цьому настилі має бути певний проміжок, щоб опади могли вільно стікати і не затримувались, – розповідає Сергій Яківчук. 

Руберойд також можна замінити на будь-який інший вид покриття даху. Головне, аби він був водонепроникним. 

– Зверху на дерев’яний настил можна ставити дерев’яний каркас і накривати його чимось, – продовжує Яківчук. – Таке умовне укриття слугуватиме захистом від вітру та опадів. Що б тут не створювалось, воно має чітко вписуватись в середовище: щось максимально просте, не надто дороге і щоб виконувало своє завдання.  

В багатьох старих будинках є проблема з доступом до даху: вихід туди максимально незручний. Зазвичай потрібно підійматись по крутих сходах або дертись драбиною і перелазити на дах через досить вузький отвір, який більше схожий на вікно.

– Можна трохи підняти висоту надбудови, аби вихід на дах став зручнішим. Але все одно треба буде лізти по незручній драбині. Щоб додати зручності, можна зробити тут нормальні сходи, але вони можуть закривати доступ до машинного приміщення. Втім, і для цього є свої конструкторські рішення, – розповідає Сергій. 

– Мені здається, що дах то не місце для дітей. Кожна людина, яка туди підіймається, має розуміти куди вона йде і що то трохи небезпечно, – ділиться думками Максим. – Бажано не засверлюватись в парапети і нічого там не чіпати без особливої потреби. Якщо є дах, на якому все більш-менш нормально, то це добре. Якщо дахи такі, як на старих п’ятиповерхівках, із зовнішнім водовідведенням (без парапету – авт.), то це трохи страшно. Я б навіть не намагався працювати з такими дахами. Треба обирати дах, на якому вже більш-менш безпечно. Таких достатньо. В якості захисного покриття на руберойд можна встановити дренажний пластик, а зверху застелити все штучним газоном. Це відносно розумні кошти і візуально приємно виглядає. В якості захисту від сонця і опадів можна використовувати парасолі, як на літніх терасах кафе. Їх треба закріплювати бетонними блочками або чимось іншим, щоб вітер не зносив.      

“Хочу змінити дах свого будинку”: покрокова інструкція

Всі житлові будинки, що перебувають в комунальній власності та розташовані на території Вінницької ОТГ станом на 01.07.2019 року списані з балансу департаменту житлового господарства ВМР. Також варто зазначити, що відповідно до ЗУ “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” та “Про житлово-комунальні послуги”, власники квартир багатоквартирних будинків мають право самостійно приймати рішення з питань утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та форми управління будинком.

У випадку з відсутністю ОСББ послуги з управління багатоквартирними будинками надаються управляючими компаніями. У Вінниці їх дванадцять. Водночас, в місті зараз діє 615 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. 

Дахи багатоквартирних будинків є частиною спільної власності його жителів. Враховуючи, що згідно з чинним законодавством, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділене між співвласниками, процес перетворення даху будинку має розпочатись з рішення співвласників будинку. Іншими словами, не можна просто захопити шмат даху і робити з ним, що заманеться – це має бути спільне рішення, прийняте на зборах співвласників, адже, так чи інакше, воно впливає на всіх жителів будинку. 

Наступним логічним кроком стане визначення обсягів робіт та їхньої вартості. Для початку необхідно оцінити стан даху та визначити, що саме можна на ньому облаштувати. Далі варто розписати бюджет і шукати виконавців робіт. Фінансування облаштування даху може здійснюватись як виключно силами самих співвласників, так і з залученням спонсорів або на умовах співфінансування з міського бюджету. В останньому випадку, необхідно підготувати проектно-кошторисну документацію та подати її до департаменту житлового господарства.  

Як розповів у коментарі Vежі директор департаменту житлового господарства міської ради Роман Фурман, у випадках, коли йдеться про ремонт даху або його часткове переоблаштування, співвласникам багатоквартирного будинку не потрібно ніяких дозволів. Коли ж йдеться про серйозну реконструкцію чи зміну конфігурації даху (наприклад, надбудова додаткового поверху), потрібно отримати дозвіл в міському департаменті архітектури та містобудування. 

Проблеми чи можливості?

Протягом всього шляху – від ідеї до облаштованого даху – виникатиме ціла купа організаційних проблем. В першу чергу, необхідно переконати співвласників, що на даху дійсно варто щось облаштовувати. Потенційною проблемою може стати проект перетворення даху: хтось захоче зону для барбекю, а комусь іншому потрібен буде тільки настільний теніс. Навіть після подолання всіх цих перешкод виникає питання організації користування вже переоблаштованим дахом: на даху середньостатистичної дев’ятиповерхівки може не вистачити місця для одночасного перебування понад 60 людей (це приблизна кількість мешканців одного під’їзду, якщо припустити, що на поверсі чотири квартири і в кожній з них живе по дві людини).

Можна навести ще велику кількість прикладів проблем, які виникнуть, але всі вони подібні до проблем зі спільним користуванням двором будинку, під’їздом або ліфтом і всі вони мають вирішення. Не варто забувати про можливості. Адже правильно облаштований дах може стати найбільш безпечним місцем в будинку, позаяк матиме подвійний захист: двері під’їзду та двері, які ведуть на дах. А найважливішою його функцією стане розвиток маленької громади, яку формують жителі кожного окремо взятого багатоквартирного будинку. Люди, які зможуть разом подолати безліч різних проблем на рівні будинку, в подальшому реагуватимуть більш впевнено, стикаючись із глобальнішими проблемами.  

Вінниця – це не Гамбург і не Нью-Йорк, але чи справді дахи багатоквартирних будинків, які приносять користь своїм власникам у нашому місті є лише фантазією?    

Фото Марини Сербінович та взяті з сайтів: https://www.publichotels.com, https://www.livingroofsinc.com та https://www.edmonton.ca

Автор: Микола Геркалюк

Поділитись публікацією
Вгору